ОСВОБОДИТЕ МОЮ КВАРТИРУ!

Распространена такая жизненная ситуация когда в квартире (жилом доме) прописаны (зарегистрированы по постоянному месту жительства) лица, которые фактически в ней не проживают. При этом коммунальные платежи начисляются из расчета всех зарегистрированных. С такими ситуациями сталкиваются и наниматели муниципальных квартир, и собственники (по результатам приватизации), и собственники (приобретшие квартиру на основании возмездной сделки, дарения или иной сделки, кроме «приватизации»). В таких случаях следует обращаться в суд с исковым заявлением о признании утратившими право пользования жилым помещением (квартирой). Рассмотрим такие ситуации в нескольких частях.


ЧАСТЬ 1. Муниципальная квартира/дом.
Одно или несколько зарегистрированных в жилом помещении лиц не проживают и не оплачивают коммунальные платежи. При этом с Вашей стороны не должны чиниться препятствия в пользовании помещением. В данном случае необходимо ссылаться на следующие нормы: согласно ч.1 ст. 61 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма данного жилого помещения. Частью 3 ст. 67 ЖК РФ в качестве обязанности нанимателя предусмотрено совершение следующих действий: использование жилого помещения по его целевому назначению (ч.1 ст. 671, ст. 678 ГК РФ и ч.1 ст. 60 ЖК РФ определено целевое назначение – проживание граждан); обеспечение сохранности помещения; проведение текущего ремонта и оплата коммунальных услуг. На основании ч. 2 ст. 672 ГК РФ и ч.2 ст. 69 ЖК члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и несут равные обязанности. В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 02 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ).

Помимо иных доказательств, сам факт невыполнения своих обязанностей по договору социального найма свидетельствует о намерении Ответчика прекратить в отношении неё договора социального найма указанного помещения и подтверждает постоянное отсутствие Ответчика. При этом Истец вынужден оплачивать коммунальные платежи и услуги на основании платежных квитанций из расчета всех зарегистрированных лиц, что, несомненно, ущемляет права Истца. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Пунктом 32 (абзац 3) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 02 июля 2009 г. предусмотрено, что при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма. Признание утратившим право пользования, снятие с регистрационного учета, выселение возможны, в том числе, и без предоставления иного жилья, включая вышеперечисленную ситуацию. Не путайте признание утратившим право пользования с выселением.


ЧАСТЬ 2. Квартира в собственности, приобретенная на основании договора безвозмездной передачи в собственность (приватизации).
Вы собственник, иное лицо, зарегистрированное в данной квартире, отказалось от права приватизации и зарегистрировано в квартире. В такой ситуации лицо, отказавшееся от приватизации, сохраняет право на пожизненное проживание. При прекращении семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ не сохраняется и такое лицо должно быть снято с регистрационного учета, но не в этом случае. Согласно ст. 19 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» НЕ распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (т.е. на лиц, отказавшихся от приватизации). Учитывая указанные исключения для признания лица утратившим право пользования жилым помещением необходимо делать упор на следующее: - лицо не несет бремя содержания имущества (не оплачивает коммунальные и иные платежи); - не применяет меры к сохранности (текущий ремонт и пр.); - фактически не проживает (особенно, если не проживал на момент приватизации); - препятствий в пользовании ему не чинятся. Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает. Ответчик в таком деле самостоятельно и добровольно избрал местом своего постоянного проживания иное жилое помещение, что, согласно ч.3 ст. 83 ЖК РФ (применяемой в таких делах по аналогии закона в силу положений ст. 7 ЖК РФ), в случае выезда лица и/или членов его семьи в другое место жительства право пользования жилым помещением считается прекращенным со дня выезда.

Судебной практикой такая позиция поддерживается, в частности Определением Челябинского областного суда от 02.07.2012 по делу № 11-4310/2012, Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 12.12.2012 по делу № 33-10808 и пр. Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики по гражданским делам за ноябрь 2012 года", подготовленным Белгородским областным судом, в котором указано, что законодатель, при установлении права бессрочного пользования жилым помещением при отказе от его приватизации, исходил из необходимости обеспечения жилищных прав лиц, оставшихся проживать в приватизированном жилом помещении без получения статуса его собственника, но заинтересованных в использовании данного помещения. В данном Обзоре установлено, что положения ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ не могут рассматриваться как умаляющие права собственника такого жилого помещения по сравнению с теми правами, которые он имел до его приватизации, в том числе права приватизировавшему лицу продать квартиру, поставить вопрос о прекращении права пользования тех лиц, которые, утратив интерес к использованию жилого помещения в связи с выездом на новое место жительства, не осуществляют действий по оформлению своего отказа от прав спорное жилое помещение в установленном законом добровольном порядке. При этом, права Истца ущемлены, как необходимостью оплачивать коммунальные платежи с учетом зарегистрированного, но не проживающего лица, так и невозможностью в полном объеме реализовать свои права собственника жилого помещения, закрепленные в ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ.


ЧАСТЬ 3. Квартира в собственности, приобретенная на основании возмездной сделки (купля-продажа, мена, инвестирование и пр.).
Вы собственник квартиры/дома, приобретенного на основании любой возмездной сделки до брака. Заключив брак Вы зарегистрировали в качестве постоянного места жительства свою супругу/супруга, а может и его/её членов семьи (дети, родители и пр.), в своей квартире (доме). После расторжения брака супруг/супруга и его родственники, который в соответствии с Семейным кодексом РФ становятся для Вас бывшими членами семьи. Как поступить, если указанные лица отказываются в добровольном порядке «выписываться» из Вашей квартиры (доме)? Необходимо обратиться в суд с иском о признании бывших членов семьи утратившими право пользования жилым помещением. Такой иск подается к ответчикам (бывшие члены семьи) с привлечение в качестве третьего лица Управления по вопросам миграции ГУВД по г. Москве (для Москвы, в иных субъектах наименование органа миграции немного отличается) при условии, что бывшие члены семьи выехали из указанной квартиры (т.е. не требуется выселение), а также при отсутствии спора о включении такой квартиры в состав имущества, подлежащего разделу (основанием может служить улучшение имущества, которое привело к значительному увеличению стоимости имущества). При наличии перечисленных обстоятельств способ защиты прав будет иным. Такие способы рассмотрим в других статьях. На что ссылаться в иске: В п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 указано, что по общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

Факт прекращения семейных отношений подтверждается Свидетельством о расторжении брака. В период проживания, согласно п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением образец и несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Следовательно, Ответчик обязан ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, регулярно производить текущий ремонт в указанной квартире, применять меры к сохранности имущества (устанавливать двери, оплачивать установку и обслуживание домофона и пр.). При невыполнении указанных обязанностей в дополнение к перечисленным нормам можно использовать нормы, описанные в предыдущих двух статьях «Освободите мою квартиру», в частности: п.3 ст. 83 ЖК РФ (применяемой на основании ст.7 ЖК РФ по аналогии закона), ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает, п. 32 (абзац 3) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 02 июля 2009 г. (также применяемым на основании ст. 7 ЖК РФ) и пр. Не забудьте подтвердить факт непроживания. Подтверждением могут служить свидетельские показания соседей, справка из управляющей компании, наличие заключенного Ответчиком договора найма/аренды иного жилого помещения и пр. При удовлетворении исковых требований согласно ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 и п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета Ответчик будет снят с регистрационного учета по месту жительства органом регистрационного учета на основании решения суда о признании его утратившим право пользования жилым помещением.