Перед тем как заключить любой договор, как правило, потенциальные контрагенты ведут переговоры (рассматривают коммерческие и юридические условия проекта договора, проводят проверку на чистоту сделки, составляют протоколы разногласий, проекты договора и пр.). Иногда такие переговоры затягиваются на месяцы и требуют проведения серьезной работы. А результат? Результата может быть два: стороны согласовали все условия и подписывают договор либо стороны не пришли к компромиссу и договор не подписывается. С последний вариант можно трактовать двояко – как «не договорились» или «недобросовестное уклонение одной стороны». И здесь… по закону жанра… маленький нюанс. А использование его зависит от того, с какой Вы стороны.
Рассмотрим конкретную ситуацию (заранее скажу, что решение по нему вынесено в окончательной форме): Стороны вели переговоры по аренде более полугода. В итоге проекты договоров были согласованы и подписаны потенциальным арендодателем. Когда они поступили на подписание арендатору, он внезапно прекратил контакт с контрагентом. Арендодатель дело так не оставил и обратился с иском в суд.
Он ссылался на положения ст. 434.1 ГК РФ, пунктом 2 которой установлено, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестным действием при проведении переговоров предполагается, в частности, внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. И, что особенно интересно, Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки, которые, как мы знаем из ст. 15 ГК РФ, включают в себя реальный ущерб и упущенную выгоду.
Что же суд? А суд решил, что недобросовестность ответчика доказана и взыскал с последнего более 15 МИЛЛИОНОВ рублей. Основанием явилось, что для истца была очевидна серьезность намерений потенциального арендатора. В процессе переговоров он, в частности, проводил финансовый и юридический анализ документов, согласовывал основные и детальные условия сделки по всем существенным, коммерческим и техническим вопросам, направлял запросы на предоставление необходимых документов. В сложившейся ситуации арендодатель не мог ожидать, что контрагент внезапно и неоправданно прекратит переговоры по заключению договоров. Истец также сумел доказать и наличие убытков в виде упущенной выгоды. Дело в том, что ему пришлось освободить от прежних арендаторов предстоящие к сдаче помещения, чтобы подготовить их для нового контрагента. И если бы истец не вступил в переговоры с недобросовестным контрагентом, то получил бы доходы от сдачи в аренду прежним арендаторам.
Апелляция решение оставила в силе и отклонила многочисленные возражения ответчика, в частности о том, что сделка не получила корпоративного одобрения и истец должен был предполагать возможность такого исхода. Кассация поддержала позицию нижестоящих судов.
Это интересное, хотя не единственное, дело можно посмотреть в картотеке Арбитражного суда (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А41-90214/16).
РЕЗЮМЕ: ВЕДИТЕ ПЕРЕГОВОРЫ ДОБРОСОВЕСТНО! А ЗА ЗАЩИТОЙ СВОИХ ПРАВ ОБРАЩАЙТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ, НАПРИМЕР, К НАМ:
по телефону: (499) 409-52-06
по e-mail:
cpp.citadel@gmail.com оставив заявку на сайте, пройдя по ссылке:
http://cppcitadel.ru/#apply приезжайте лично или закажите выезд юриста.